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咨詢問題

我們樓是銀行家屬樓。

目前被其他小區(qū)的物業(yè)管理和收費，業(yè)主們沒見過物業(yè)合同。

物業(yè)單方擬定物業(yè)費標準，而且拒絕出示合同。

實際上只履行“樓道內臺階簡單清掃”及“雪天象征性清雪”兩項基礎服務。

小區(qū)沒有保安和門衛(wèi)室，院內監(jiān)控無法使用，安全管理失職，時常發(fā)生業(yè)主財物丟失問題。

同時，物業(yè)也沒有履行公共設施維護、安全管理、綠化養(yǎng)護等法定及義務。

2021年末，我家這棟樓因后院住戶煤氣爆炸受牽連，只是把門窗等修復，沒有其他補償了。

公共車位租賃的收益也沒有公示和返還給業(yè)主。

因為以上原因，許多業(yè)主也不愿意繳納物業(yè)費。

物業(yè)采取暴力威脅催收方式，而且要求業(yè)主繳納前業(yè)主欠繳的物業(yè)費。

有幾個問題想咨詢您，希望得到指導：

1、物業(yè)服務內容與收費標準嚴重不符

2、物業(yè)未履行公示義務，侵害業(yè)主知情權

3、物業(yè)違法催繳物業(yè)費，侵犯業(yè)主合法權益

4、物業(yè)對共用設施維護失職，拒不承擔責任

5、物業(yè)合同與資料管理缺失，程序嚴重違規(guī)

6、物業(yè)把前業(yè)主拖欠的物業(yè)費強加給現(xiàn)業(yè)主

希望能得到維權的方法，并提供一些法律依據。

回復

   感謝您的信任。

經研究，以下意見供您參考，希望對您有所幫助：

一、物業(yè)服務內容與收費標準嚴重不符，怎么辦？

1、法律權益

（1）《民法典》第943條

“物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?！?/span>

（2）《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件的解釋》第3條

“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”

（3）《物業(yè)管理條例》第35條

“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

2、維權建議

（1）收集證據

拍攝監(jiān)控損壞、公共設施破損、綠化缺失等情況，記錄財物丟失事件（如報警記錄）。

（2）業(yè)主自行維權

召開業(yè)主大會（現(xiàn)場討論和書面征求意見都行），作出決議，要求物業(yè)整改或降低收費標準。

（3）投訴

向社區(qū)、街道、住建等部門投訴，要求相關部門責令物業(yè)整改。

（4）訴訟

請求法院判決物業(yè)全面履約、承擔違約責任（抵消物業(yè)費）、賠償損失。

例如2021年末，小區(qū)內住戶煤氣爆炸受牽連，物業(yè)只是把門窗等修復，沒有其他補償問題。

可以起訴住戶、燃氣公司、物業(yè)，要求根據過錯承擔賠償責任。

相關案例判決見：

判了！業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)仍需提供服務并賠償損失！

判了！屋內水管返水，房屋被淹，物業(yè)應賠償!

判了！未交物業(yè)費，大風天業(yè)主車輛被砸，物業(yè)應賠償！

判了！業(yè)主在樓道內失足致殘，物業(yè)應當賠償！

二、物業(yè)未履行公共收益公示義務，侵害業(yè)主知情權，怎么辦？

1、法律權益

《民法典》第282條：

“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第54條：

“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

《民法典》第943條：

物業(yè)應公開服務事項、收費標準及財務收支等情況。

2、維權建議：

書面要求物業(yè)公示：業(yè)主可聯(lián)名發(fā)函要求公開合同、公共收益等。

向街道辦/住建局投訴：若物業(yè)拒絕，可向主管部門舉報。

起訴物業(yè)：業(yè)主可提起“業(yè)主知情權訴訟”，要求法院強制物業(yè)公開信息。

1、法律權益：

《民法典》第944條：物業(yè)不得以停水、停電等方式催繳物業(yè)費。

《物業(yè)管理條例》第64條：業(yè)主逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)催收只能通過合法催繳、訴訟的方式，暴力催收，情節(jié)輕微，觸犯《治安管理處罰法》。

情節(jié)嚴重的可能觸犯《刑法》第234條的故意傷害罪、238條的非法拘禁罪、245條非法侵入他人住宅罪、246條侮辱罪等。

2、維權建議：

報警處理：若物業(yè)采取暴力催收，立即報警并保留證據。

投訴：向社區(qū)、街道、逐漸等部門舉報物業(yè)違規(guī)催收行為。

起訴物業(yè)：因暴力催收導致人身、財產傷害的，可以請求賠償。

四、物業(yè)對共用設施維護失職，拒不承擔責任，怎么辦？

1、法律權益

《民法典》第942條：物業(yè)應妥善維護公共設施，保障業(yè)主安全。

《民法典》第1165條：行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

《民法典》第1167條：侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。

《物業(yè)管理條例》第35條：物業(yè)未履行維護義務導致?lián)p失的，應賠償。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件的解釋》第3條：業(yè)主可要求物業(yè)繼續(xù)履行或賠償。

2、維權建議

書面要求維修：業(yè)主集體發(fā)函要求物業(yè)修復監(jiān)控、門禁等設施。

申請維修資金：若物業(yè)不作為，業(yè)主大會可決定動用維修資金自行修復。

起訴物業(yè)：要求其承擔維修責任（公共設備、疏通下水道）、停止侵權（停止占用消防通道）、或賠償損失（因不履行維修義務導致業(yè)主的損失）。

相關案例見：

判了！業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)仍需提供服務并賠償損失！

判了！屋內水管返水，房屋被淹，物業(yè)應賠償!

五、物業(yè)合同與資料管理缺失，程序嚴重違規(guī)，怎么辦？

1、法律依據

《民法典》第938條：

物業(yè)合同應包含服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。采用書面形式。

第939條：建設單位、業(yè)主大會與業(yè)委會依法簽訂物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力。

《物業(yè)管理條例》第24條：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

《物業(yè)管理條例》第29條、36條、38條、58條：規(guī)定了物業(yè)公司接受、保管和移交物業(yè)資料的權限和責任，以及違規(guī)后果。

2、維權建議

要求物業(yè)出示合同：

業(yè)主有權查閱物業(yè)合同，若拒絕可向住建局投訴。

成立業(yè)委會：

通過業(yè)主大會重新選聘物業(yè)或重新簽訂合同。

起訴確認合同無效：

若物業(yè)未經合法程序單方定價，可訴至法院。

六、物業(yè)把前業(yè)主拖欠的物業(yè)費強加給現(xiàn)業(yè)主，怎么辦？

1、法律依據

《物業(yè)管理條例》第41條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。

《民法典》第555條：

合同債務轉讓需經對方同意，物業(yè)無權單方要求現(xiàn)業(yè)主承擔前業(yè)主債務。

例如（2024）京0105民初74833號案件中，法院判決如下：

“業(yè)主作為涉案房屋的產權人，應向物業(yè)支付其取得產權后的相關費用”。

判了!無合同，服務差，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費!

2、維權建議

明確拒絕支付前業(yè)主欠費：現(xiàn)業(yè)主無義務承擔，物業(yè)應向前業(yè)主追討。

書面聲明異議：向物業(yè)發(fā)函表明不認可前業(yè)主欠費。

訴訟維權：若物業(yè)起訴，可抗辯并要求其向前業(yè)主追償。

七、整體維權方案

1. 聯(lián)合業(yè)主

成立一個維權小組，負責溝通，向社區(qū)和街道申請召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會。

2. 證據固定

收集物業(yè)失職、暴力催收、因物業(yè)不履職造成的損失等證據（照片、視頻、報警記錄等）。

3. 行政投訴

向社區(qū)、住建局、街道辦、12345投訴物業(yè)違規(guī)行為。

4. 法律訴訟

起訴物業(yè)要求減免費用、賠償損失或解除合同。

注意如果被物業(yè)起訴要求繳納物業(yè)費，可以從以下幾個方面提出主張：

一是主張無合同，沒有繳納物業(yè)費的依據（迫使物業(yè)出示物業(yè)合同）；

二是拒絕繳納前業(yè)主的欠費；

三是主張物業(yè)不履職，需要承擔違約損失；

四是主張減免物業(yè)費；

五是三年以前的物業(yè)費，因為過了訴訟失效，不受法律保護，業(yè)主可免交物業(yè)費。

六是主張物業(yè)因為不履職、暴力催收行為導致業(yè)主財務丟失，要求賠償損失（法院會告知案由不同，需要另行起訴，但是庭審中提出，能夠獲得法官的同情）

5. 更換物業(yè)

經業(yè)主大會雙過半（人數+面積）同意，可解聘現(xiàn)有物業(yè)并選聘新物業(yè)公司。