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一、合法轉(zhuǎn)讓的必備條件

要想實(shí)現(xiàn)宅基地的合法轉(zhuǎn)讓，必須同時(shí)滿足以下所有條件：

1、轉(zhuǎn)讓方與受讓方須為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員：這是最關(guān)鍵的一條。宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本村集體內(nèi)部符合宅基地申請(qǐng)條件的其他農(nóng)戶。城鎮(zhèn)居民、非本集體成員的外村農(nóng)民購買宅基地都是被明確禁止的。

2、受讓方須符合“一戶一宅”原則：意味著受讓方在接受轉(zhuǎn)讓后，必須仍然滿足“一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定。如果受讓方本身已有一處宅基地，且面積已達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則不能再次受讓。

3、轉(zhuǎn)讓行為須經(jīng)集體同意：轉(zhuǎn)讓必須征得本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（通常指村民委員會(huì)或村民小組）的書面同意。

4、轉(zhuǎn)讓方須有穩(wěn)定居所保障：轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓其宅基地后，不能再向集體申請(qǐng)新的宅基地。因此，轉(zhuǎn)讓方必須確保自己轉(zhuǎn)讓宅基地后仍有穩(wěn)定的居住保障，通常是因?yàn)橐延衅渌》炕蛞堰w出落戶。

5、宅基地來源與房屋權(quán)屬合法清晰：擬轉(zhuǎn)讓的宅基地必須是合法取得的，地上房屋具有合法產(chǎn)權(quán)且無權(quán)屬爭(zhēng)議。對(duì)于因歷史原因形成的無證房屋，需要先完成確權(quán)登記才能流轉(zhuǎn)。

二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓的情形

以下情況的轉(zhuǎn)讓是絕對(duì)不被允許的：

1、城鎮(zhèn)居民、非本集體成員購買：這是法律明令禁止的紅線。

2、宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓：宅基地使用權(quán)不能脫離地上的房屋單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。所謂的轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)上是宅基地使用權(quán)隨地上房屋所有權(quán)一同轉(zhuǎn)移。

3、非法宅基地或房屋的轉(zhuǎn)讓：對(duì)于未批先建、超占面積等違法違規(guī)形成的宅基地和房屋，其轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護(hù)。

三、合法轉(zhuǎn)讓的基本流程

如果滿足所有條件，轉(zhuǎn)讓大致遵循以下步驟：

1、協(xié)商與簽訂協(xié)議：轉(zhuǎn)讓雙方在協(xié)商一致后，簽訂書面的宅基地（及房屋）轉(zhuǎn)讓合同。建議使用政府推薦的規(guī)范合同文本。

2、申請(qǐng)集體同意：將轉(zhuǎn)讓意向和協(xié)議提交給本集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)或村民小組）審議，并獲得其同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核：將相關(guān)材料報(bào)請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行審核。

4、辦理變更登記：在轉(zhuǎn)讓合同生效后，雙方應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)的變更登記。

律師提醒

理解宅基地轉(zhuǎn)讓規(guī)則，請(qǐng)牢記以下幾點(diǎn)：

1、政策的地域差異：個(gè)別地區(qū)可能正在進(jìn)行宅基地制度改革試點(diǎn)，存在特殊的政策。進(jìn)行具體操作前，務(wù)必向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府或農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門咨詢最新、最準(zhǔn)確的地方規(guī)定。

2、“房地一體”原則：宅基地使用權(quán)與地上房屋的所有權(quán)必須一并轉(zhuǎn)移，不能分離。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)：任何試圖突破上述限制的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，都可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而被認(rèn)定為無效，無法獲得法律保護(hù)，屆時(shí)可能面臨錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。