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在北京市順義區(qū)某村，村民將宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給非本村村民，之后由于受讓人涉嫌詐騙，房屋被檢察院委托村委會拍賣，非本村村民競拍取得該房屋并變更了宅基地登記。

原房主知道后，起訴請求確認(rèn)自己與非本村村民簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，本案經(jīng)過一審、二審、再審，均沒有支持其訴訟請求。下面，我們具體來看一下案例?！景柑枺海?/span>2023）京民申3019號】

1992年4月1日，順義區(qū)某鎮(zhèn)某村一處宅基地登記卡登記在崔某名下，宅基占地長均11.28平方米、寬22.75平方米，面積256.62平方米。該宅基地上有一處樓房。

1992年9月1日，崔某與梁某簽訂《賣房協(xié)議》，約定梁某在購買崔某的樓房，房價為5.5萬元，包括小樓一棟上下八間、平房三間、樓內(nèi)的水、電、暖，房內(nèi)其他設(shè)施、家具歸崔某。此協(xié)議自雙方簽字之日后，梁某一次性把5.5萬元付給崔某，同時房的宅主歸梁某永久使用。雙方均簽名捺印。

協(xié)議簽訂后，梁某付款，崔某將院落交給梁某。梁某戶籍在北京市東城區(qū)，非順義區(qū)某鎮(zhèn)某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2019年，崔某向不動產(chǎn)登記部門查詢，被告知崔某宅基地登記卡于1998年已變更。經(jīng)崔某向北京市順義區(qū)規(guī)劃和自然資源委員會查詢，得知因梁某詐騙被捕，江西省人民檢察院全權(quán)委托村委會處理，拍賣涉訴房屋，苑某購得，宅基地于1998年變更登記至苑某名下。

苑某戶籍原不在北京市，其自稱于兩三年前將戶籍遷至涉訴宅院，現(xiàn)為某村某路某號非農(nóng)業(yè)家庭戶。

崔某認(rèn)為苑某非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購得房屋并取得宅基地登記不具有合法性。

崔某起訴稱：

自己于1987年-1995年5月期間任順義區(qū)某鎮(zhèn)某村主要負(fù)責(zé)人。1992年，經(jīng)人介紹認(rèn)識梁某，梁某承諾在村投資建廠等其他項(xiàng)目，但當(dāng)時梁某急需辦公用房，自己為了能夠招商引資把村里經(jīng)濟(jì)搞上去，同意將自家房屋借給梁某使用。

自己基于對梁某的信任，在梁某承諾房子永遠(yuǎn)是自己的前提下，雙方簽訂了由梁某長期使用的賣房協(xié)議。自始自己也未將房屋宅基地使用權(quán)變更登記到梁某名下。

梁某不是本村村民，不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，其無權(quán)取得自己的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，更不能擅自將自己的房產(chǎn)處置他用。

梁某既未進(jìn)行答辯，亦未參加庭審。

第三人苑某稱：

涉訴院落現(xiàn)在由我使用，是我父親用我的名義在1994年或1998年購買的。我不認(rèn)識崔某，也不認(rèn)識梁某，崔某和梁某和之間的事情與自己沒有關(guān)系。自己父親是從江西省檢察院買的房，現(xiàn)在該宅院宅基地登記在自己名下，和崔某、梁某都沒有關(guān)系。

順義區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對對方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利。梁某經(jīng)合法傳喚，拒不到庭應(yīng)訴，視為其放棄答辯和質(zhì)證的權(quán)利。

《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

農(nóng)村房屋系本村經(jīng)濟(jì)組織成員基于特定身份，無償從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性質(zhì)，目的是保障本村村民的基本居住條件，其附著在宅基地上，與宅基地不可分離，買賣農(nóng)村房屋必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

一般情況下，如果村民將自己申請的宅基地賣予集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人，則認(rèn)為該買賣行為導(dǎo)致農(nóng)村宅基地流失、侵害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，應(yīng)認(rèn)定為無效；但如果農(nóng)村房屋經(jīng)過多手交易，宅基地及其上房屋最終又流轉(zhuǎn)回本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員手里，則并未侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，不宜再認(rèn)定前手的農(nóng)村房屋買賣行為無效。

本案又與一般的農(nóng)村房屋“連環(huán)買賣”不同。梁某并非本村村民，故其無權(quán)購買本村村民的房屋，但是房屋在實(shí)際上又發(fā)生了二次流轉(zhuǎn)，最終賣予苑某，且辦理了宅基地轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，宅基地現(xiàn)登記在苑某名下。

根據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，其設(shè)立和轉(zhuǎn)讓亦以不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)。

在宅基地登記在苑某名下的現(xiàn)狀下，苑某是宅基地的登記使用權(quán)人，從交易的連續(xù)性和整體性考慮，崔某要求確認(rèn)其與梁某簽訂的《買賣協(xié)議》無效的訴訟請求，不予支持。至于崔某所述宅基地登記在苑某名下不具有合法性一節(jié)，不屬民事訴訟審查范圍，本案不做評價。

因此，順義區(qū)人民法院一審判決駁回了崔某的全部訴訟請求。崔某不服，提起上訴、再審，均被駁回。

所以說，對于宅基地房屋買賣是否有效，如果是涉及到連環(huán)交易的情況下，不僅要考慮買房是否屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，還需要考慮交易的連續(xù)性和整體性。